공동주택 및 집합건물에 대한
수익사업관련 세무대리 안내문
목 차
1. 관리주체의 납세의무 2. 수익사업의 범위 3. 신고 및 납부를 하지 않았을 때 발생 가능한 문제 4. 수행해야 하는 업무 5. 납부 세금의 규모 6. 세금감면 및 환급 관련 규정 7. 최종석⦁최준호 세무회계사무소에서 제공하는 세무대리 업무 |
1. 관리사무소의 납세의무
아파트 입주자대표회의는 국세기본법에 의하여 법인으로 취급되고 있으며, 이에 따라 법인세 및 부가가치세를 신고하고 납부해야 하는 대상입니다.
⓵ 입주자대표회의를 법인으로 간주하는 법령
- 국세기본법 제13조(법인으로 보는 단체) - 제2항 - 법인격이 없는 단체 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것으로서 대표자 또는 관리인이 관할세무서장에게 신청하여 승인을 얻은 것 1. 사단⦁재단 기타 단체의 조직과 운영에 관한 규정을 가지고 대표자 또는 관리인을 선임하고 있을 것 2. 사단⦁재단 기타 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유⦁관리할 것 3. 사단⦁재단 기타 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것 |
1. 공동주택 입주자대표회의는 관리규약을 가지고 대표자(동대표회장) 및 관리인(관리소장)을 선입하고 있기 때문에 1의 요건을 충족하고 있습니다.
2. 공동주택 입주자대표회의는 입주자대표회의 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유하고 관리하고 있으므로 2의 요건을 충족하고 있습니다.
3. 공동주택 입주자대표회의는 해당 공동주택을 청산하지 않는 이상 구성원에게 수익을 분배하지 않기 때문에 3의 요건을 충족하고 있습니다.
- 법인세법 시행령 제56조(고유목적사업준비금 손금산입) - 제1항 제4호 - 법 제29조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 단체"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 단체를 말한다. 4. 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택의 입주자대표회의 또는 자치관리기구 |
4. 법인세법 시행령 제56조를 적용받는 단체에 공동주택의 입주자대표회의가 명시되어 있습니다.
2. 수익사업의 범위
상기 내용을 기초로 할 때 공동주택 입주자대표회의는 법인으로 간주되고 있으며, 국세청의 서면질의내용을 참고할 경우 다음의 항목이 법인세법 제3조에 따른 수익사업으로 규정됩니다.
1가구 2차량등에 대한 주차장 사용료(외부 주차수입 포함), 단지내 일부 장소의 제공대가로 지급받는 금액(알뜰장, 광고수입, 게시물부착수입, 중계기임대료수입, 임대료수입), 재활용수입 등
3. 신고 및 납부를 하지 않았을 때 발생 가능한 문제
부가가치세 및 법인세를 신고하고 납부하지 아니한 경우 미납한 세금에 가산세가 적용되어 추징이 이루어 질 수 있습니다.
⓵ 실제 발생 사례(2012년 6월 18일 아파트관리신문 기사)
내용 요약
입주자대표회의는 어린이집임대료(수익사업)에 대하여 부가가치세 및 법인세에 대한 신고 및 납부업무를 수행하지 아니하였고, 이에 대한 가산세가 약 1천2백여 만원이 발생함
이에 대하여 본사와 대표회의가 각각 6백만원씩 부담하는 결과 발생
- 2012년 6월 18일 아파트관리신문 기사 전문 - 보육시설 세금납부 대행업무를 제대로 수행하지 않아 입주자대표회의에 가산세를 납부케 하는 손해를 입혔다면 아파트 위탁관리업체는 이를 배상해야 한다는 판결이 나왔다.
서울북부지방법원 제3민사부(재판장 이정호 부장판사)는 최근 서울 도봉구 S아파트 대표회의가 “세금 납부대행 업무를 제대로 수행하지 않아 손해를 입었으므로 손해배상금 1천2백38만여원을 지급하라.”며 이 아파트 전(前) 관리업체 A사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 A사는 원고 대표회의에 청구액의 50%인 6백19만여원을 지급하라.”는 1심을 인정, A사의 항소를 기각했다.
재판부는 판결문에서 “공동주택 위·수탁 관리계약에 의해 원고 대표회의로부터 이 아파트 관리업무를 위임받은 피고 A사는 이 아파트 복리시설인 보육시설의 운영으로 발생하는 원고 대표회의의 잡수입 징수·결산보고 및 세금 납부 업무를 선량한 관리자의 주의로 대행해야 한다.”며 “그러나 피고 A사는 이같은 의무를 수행함에 있어 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았음이 인정된다.”고 밝혔다.
재판부는 “피고 A사는 이같이 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 원고 대표회의에 부과될 부가가치세 및 법인세할 주민세, 지방소득세의 신고·납부대행 업무를 제대로 수행하지 않아 원고 대표회의로 하여금 각 세금에 대한 가산세를 납부케 해 1천2백38만여원 상당의 손해를 입혔으므로 피고 A사는원고 대표회의에 손해를 배상할 의무가 있다.”고 설명했다.
이어 “비록 원고 대표회의가 피고 A사의 과실로 이같은 손해를 입었더라도 부가가치세 및 법인세의 납세의무자는 원고 대표회의인 점, 원고 대표회의 역시 조세 납부 이행사항을 제대로 확인하지 않은 점 등을 고려해 피고 A사에 50%의 책임만을 인정한다.”며, “피고 A사는 원고 대표회의에 1천1백15만여원(1천2백38만여원×50%)을 지급할 의무가 있다.”고 밝혔다.
이에 따라 재판부는 “피고 A사에 50% 책임만을 인정한 1심 판결은 부당하다.”며 “다만 피고 피고 A사만이 항소한 이 사건에서 피고 A사에게만 불이익하게 변경할 수는 없으므로 피고 A사의 항소를 기각, 1심 판결을 그대로 인용한다.”고 판시했다. |
이 아파트 대표회의는 지난 2003년 11월부터 단지 내 보육시설 운영자에게 이 아파트 관리동 1층을 보육시설로 임대, 이 아파트 관리업체 A사는 보육시설 운영자로부터 받은 임대료와 지연손해금을 관리 외 수익으로 결산해 대표회의에 보고해 왔다.
그러나 대표회의와 A사는 관할 세무서에 보육시설 임대료에 대한 부가가치세 및 법인세 신고를 하지 않았고, 대표회의는 지난 2010년 12월부터 지난해 3월 사이에 세무서로부터 부가가치세에 대한 가산세 7백75만여원, 법인세에 대한 가산세 4백20만여원, 법인세할 주민세 99만여원, 지방소득세 13만여원 등의 부과처분을 받아 이를 납부했다.
이에 대표회의는 지난해 4월 “관리주체로서 세금 납부이행을 제대로 수행하지 않아 손해를 입혔으므로 손해배상금 1천2백38만여원을 지급하라.”며 A사를 상대로 소송을 제기했다.
이 사건 1심 재판부인 서울북부지법 민사33단독은 지난해 9월 “피고 A사가 각종 세금 납부 대행업무에 관한 채무를 제대로 이행하지 않아 원고 대표회의에 손해를 입힌 사실은 인정되나, 원고 대표회의에게도 수년 동안 자신의 조세 채무 이행 상황을 파악하지 않은 과실이 인정되므로 피고 A사에 청구액의 50% 책임만을 인정한다.”며 “피고 A사는 원고 대표회의에 6백19만여원을 지급하라.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
이후 관리업체 A사는 1심 판결에 불복, 항소를 제기했으나 이같이 기각당했다. |
⓶ 가산세 관련 규정
- 부가가치세법 제22조(가산세) - 제3항 ③ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 공급가액(제2호의 경우에는 그 세금계산서등에 적힌 금액을 말한다)에 대하여 100분의 2에 해당하는 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다. 1. 재화 또는 용역의 공급시기가 속하는 과세기간(대통령령으로 정하는 경우에는 그 과세기간 말의 다음 달 10일)까지 제16조에 따른 세금계산서를 발급하지 아니한 경우 |
1. 공급가액의 100분의 2는 세액의 20%에 해당하는 것으로, 세금계산서를 발행하지 아니한 경우 부가세금액의 20%에 해당하는 가산세가 발생할 수 있습니다.
- 법인세법 제76조(가산세) - 제5항 ⑤ 납세지 관할 세무서장은 법인(대통령령으로 정하는 법인은 제외한다)이 사업과 관련하여 대통령령으로 정하는 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 제116조제2항 각 호의 어느 하나에 따른 증명서류를 받지 아니하거나 사실과 다른 증명서류를 받은 경우에는 같은 항 단서를 적용받는 경우를 제외하고는 그 받지 아니한 금액 또는 사실과 다르게 받은 금액의 100분의 2에 상당하는 금액을 가산한 금액을 법인세로서 징수하여야 한다. 이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세는 징수한다. |
증명서류를 받지 아니하거나 사실과 다르게 받은 금액은 공급가액을 의미하며, 법인세율 10%를 고려할 때 공급가액의 100분의 2는 세금의 20%에 해당하는 금액임
⓶ 문제발생의 배경
2010년에 국세청은 비영리단체에 대한 세금관리를 강화한다는 정책을 발표한 바 있습니다. 이 시점에 비영리단체의 수익사업과 관련한 법규가 일부 개정이 되었고, 점진적으로 비영리단체의 누락되는 세금을 추징하고 있습니다. 공동주택 입주자대표회의는 다른 비영리단체에 비하여 규모가 작은 등의 이유로 정책발표 이후 즉각적으로 사건이 발생하고 있지는 않지만, 세무당국은 점차적으로 세금을 징수하겠다는 것이 공식적인 입장입니다.
4. 수행해야 하는 업무
⓵ 사업자등록증 발급
일반적으로 입주자대표회의는 비영리단체로 고유번호증을 발급받고 있습니다. 이는 최초 비영리단체인가를 받는 시점에 수익사업이 없는 것으로 신고를 하기 때문에 고유번호증이 발급된 것으로, 수익사업이 있는 것으로 신청을 하면 비영리단체도 고유번호증이 아닌 사업자등록증을 발급받을 수 있습니다.
고유번호증의 하단부 (2)번 항목을 보면 수익사업을 영위할 경우 수익사업 개시신고를 하고 사업자 등록증을 발급받아야 한다고 명시되어 있습니다.
Fd 상기 내역과 관련하여 관리사무소에서 수행해야 하는 사항
관할세무서에 신고하여 입주자대표회의 명의의 고유번호증을 사업자등록증으로 재발부 받는 일이 수행되어야 합니다. 이 경우 고유번호(사업자등록번호)가 변경되어 발급되기 때문에 금융기관에 예치되어 있는 통장에 대하여 고유번호를 사업자등록번호로 변경하는 업무가 추가됩니다.
⓶ 세금계산서 및 계산서의 발행
수익사업 매출에 대하여 세금계산서와 계산서를 발행해야 합니다.
Fd 상기 내역과 관련하여 관리사무소에서 수행해야 하는 사항
아파트 관리사무소의 현실을 고려할 때, 세금계산서는 전자세금계산서를 발급하는 것이 효율적으로 관리가 될 수 있을 것이라 판단됩니다. 기존에 영수증, 거래명세서 등의 증빙을 발급하던 것 대신에 전자세금계산서 또는 계산서를 발행해야 합니다.
세금계산서를 발행할 경우 공급가액에 10%의 부가세를 가산하여 세금계산서를 발급하고, 대금 또한 10%를 추가하여 징수하여야 합니다. 일반적으로 거래 상대방은 매입세액 공체를 통하여 추가로 납부한 10%의 부가세를 환급받을 수 있기 때문에 추가부담은 발생하지 않습니다. 다만 거래 상대방이 개인 또는 면세사업자의 경우는 10%의 추가부담이 발생하는 것으로, 공급가액에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.
다만, 단지내 어린이집에 대한 임대료는 2011년 관련법규의 개정으로 부가세납세의무가 면제되었으며, 이 경우는 세금계산서가 아닌 계산서를 발행하면 됩니다.
⓷ 부가가치세의 신고 및 납부
매년 4회 부가가치세를 신고하고, 산출세액에 대하여 납부를 해야 합니다.
Fd 상기 내역과 관련하여 관리사무소에서 수행해야 하는 사항
부가가치세는 해당 사업연도의 4월 25일, 7월 25일, 10월 25일, 다음연도 1월 25일까지 신고 및 납부를 해야 합니다.
수익사업과 관련하여 발행한 세금계산서 및 계산서를 집계하여 국세청에서 정한 양식에 따라 관할 세무서에 신고를 하고, 산출세액을 납부합니다.(홈텍스를 이용한 전자신고)
⓸ 수익사업 관련 구분기장
수익사업이 발생하는 경우 관리회계와 별도로 수익사업부분을 구분하여 기장하도록 규정되어 있습니다. 이 경우 수익사업과 관련한 부분을 별도의 계정과목을 사용하여 기장을 하는 것과, 수익사업과 관련한 사항을 별도의 장부로 작성하는 것 중 선택이 가능합니다.
- 법인세법 제112조(장부의 비치 및 기장) 납세의무가 있는 법인은 장부를 갖추어 두고 복식부기 방식으로 장부를 기장하여야 하며, 장부와 관계있는 중요한 증명서류를 비치·보존하여야 한다. 다만, 비영리법인은 제3조제3항제1호 및 제7호의 수익사업(비영리외국법인의 경우 해당 수익사업 중 국내원천소득이 발생하는 경우만 해당한다)을 하는 경우로 한정한다. |
상기 조문을 해석할 경우 비영리단체는 수익사업에 대한 부분만 장부를 작성하고 이에 대하여 신고를 할 수 있습니다. 그러나 공동주택 입주자대표회의의 경우 주택법에 의하여 장부작성의 의무가 있기 때문에 주택법에 의한 전체장부와 법인세법에 의한 수익사업용 장부를 별도로 작성 할 경우에도 관련법규를 위반하는 사항이 아닙니다.
Fd 상기 내역과 관련하여 관리사무소에서 수행해야 하는 사항
수익사업에 대하여 신고 및 납부를 하는 경우는 해당 수익사업을 한정하고 별도의 장부를 작성하는 것을 권장합니다. 이 경우 수익사업에 해당하는 부분의 별도장부를 작성해야 합니다.
별도 장부를 작성하는 방법은 다음과 같이 구분할 수 있습니다.
(1) 전산아이디 1개를 추가로 부여받아 별도기장을 수행함
(2) 엑셀 등을 활용하여 수익사업관련 별도장부를 작성함
⓹ 법인세 세무조정, 신고 납부
해당 사업년도 1월 1일 ~ 12월 31일 까지의 수입과 비용에 대하여 정해진 규정과 서식에 따라 세무조정을 수행하고 신고서를 작성, 관할세무서에 신고하고 납부합니다.
Fd 상기 내역과 관련하여 관리사무소에서 수행해야 하는 사항
별도 작성한 장부를 기초로 세법규정에 맞게 세무조정 실시 및 법인세 납부
(일반적으로 세무조정은 세법에 대한 전문적인 지식을 요하는 작업으로 회계사사무실에 의뢰하여 작업이 이루어집니다.)
5. 납부할 세액은?
⓵ 부가가치세
부가가치세는 공급가액의 10%에 해당하는 것으로 연간 수익사업금액의 10%를 부가가치세로 납부합니다. 그러나 공급가액에 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부하는 것으로 관리사무소의 추가부담은 거의 없습니다.
⓶ 법인세
법인세는 수익금액 2억 이하는 10%, 2억 초과분은 20%로, 본세의 10%에 해당하는 주민세를 고려할 경우 2억 이하 11%, 2억 초과분은 22%로 산출됩니다. 아파트의 수익사업 규모는 초대형 단지를 기준으로 하여도 연간 2억을 초과하는 경우는 거의 없기 때문에 단순하게 11%라고 생각하여도 무방합니다.
6. 세액감면 및 환급 관련 규정
⓵ 법인세법 시행령 제56조 제1항 제4조
- 법인세법 시행령 제56조(고유목적사업준비금 손금산입) - 제1항 제4호 - 법 제29조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 단체"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 단체를 말한다. 4. 「주택법」 제2조제2호에 따른 공동주택의 입주자대표회의 또는 자치관리기구 |
2010년 중 개정된 법인세법 시행령 규정에 의하여 공동주택의 입주자대표회의는 고유목적사업준비금에 대한 손금산입 규정을 적용받게 되었습니다.
고유목적사업준비금 손금산입 규정은 법인세법 제29조의 내용으로, 이는 법인세법에 대한 전문적인 지식을 요하는 내용입니다. 따라서 법조문에 대한 자세한 설명은 생략하고, 해당 법을 적용할 경우 공동주택 입주자대표회의가 받을 수 있는 혜택에 대해서만 간략하게 소개합니다.
(1) 법인세 부담액 50% 감면
관련법에 따라 적절하게 회계처리를 수행하여 작성된 재무제표와, 세무조정계산서를 첨부하여 법인세 신고를 할 경우 11%를 적용받는 법인세율이 현실적으로 5.5%로 감면되는 효과가 있습니다.
(2) 이자소득 원천징수액에 대한 환급(장기수선충당예치금 이자)
이자소득은 수익사업의 범위에 포함시킬 경우, 금융기관에서 원천징수한 15.4%의 이자소득 원천징수세액을 이미 납부한 법인세로 인정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 적절하게 회계처리를 수행하여 작성된 재무제표와, 세무조정계산서를 첨부하여 법인세 신고를 할 경우 5.5%로 감면된 세금에서 이자소득 원천징수 금액을 차감한 세액을 납부하게 됩니다. 이 때 감면된 세금 금액이 이자소득 원천징수 금액보다 적게 산출된 경우 법인세 환급액이 발생할 수 있습니다.
⓶ 주의해야 하는 사항
일부 공인회계사 및 세무사사무실에서 장기수선충당금의 이자소득 원천징수액에 대하여 환급을 받아주겠다하며 안내를 하고 있는 경우가 있습니다. 이는 수익사업에 대해서는 신고를 하지 아니하고, 상기 (2)번 내용에 대한 환급신청만 진행을 하는 것으로, 이 경우 신고가 누락된 수익사업에 대한 부가가치세, 법인세 및 가산세가 발생할 수 있습니다. 또한, 관련 세법규정에 따른 정확한 회계처리로 사후관리가 이루어지지 않을 경우 5년 뒤에 감면 또는 환급받은 세액이 추징될 수 있습니다. 따라서 수익사업과 관련하여 신고 및 납부를 수행할 경우에는 세법규정에 맞게 정확하게 업무를 수행해야 차후 문제가 발생하지 않을 것입니다.
7. 최종석⦁최준호 세무회계사무소에서 제공하는 업무의 내용 안내
수익사업과 관련한 신고 및 납부와 관련한 업무는 관리사무소에서 직접 수행할 경우는 고유목적사업 준비금관련 법규가 적용받는 것이 현실적으로 어렵다고 판단됩니다. 이에 따라서 관련 전문가에게 해당 업무를 위탁하는 것이 비용이 절감되고(세액감면액 > 업무위탁 비용) 관리업무의 부담을 줄여(외부 위탁을 하는 경우 기존 업무에서 추가되는 업무가 거의 없음) 관리의 효율성을 제고할 것으로 사료됩니다. 따라서 저희 세무회계사무실에서 수행하는 업무를 간략히 소개하고자 합니다.
⓵ 별도장부 작성
외부에서 조회가 가능한 회계전산프로그램을 사용할 경우(예 : XPERP, 웨브로 등) 관리사무소의 별도 업무부담 없이 매월 회계장부를 조회하여 수익사업에 적합한 별도 장부 작성
⓶ 부가가치세 신고 대행
수익사업 수입금액에 대한 신고대상여부 검토 및 협의
7월 및 익년도 1월에 수행되는 부가가치세 신고업무를 대행
⓷ 법인세 세무조정
부가세 신고금액 확인 : 세금계산서 및 현금영수증 발행분 등
법인세 수익사업 회계장부와 재무제표 검토 및 작성
장기수선충당금 및 예비비적립금의 적립 및 사용내역 검토
(고유목적사업 준비금 규정적용 사전업무)
법인세 감면관련 세무조정 수행 : 고유목적사업 준비금 규정 적용
이자소득 원천징수세액 환급
공동주택세무관련.hwp [0.15MB] / Download 501
